Żyrardów przed I wojną światową był dobrze zorganizowanym i ciągle rozwijającym się ośrodkiem przemysłowym z największymi zakładami lniarskimi w Europie. Liczył wraz z okolicznymi wsiami ponad 31 tys. mieszkańców. Rozwijała i modernizowała się fabryka, unowocześniono bielnik, wybudowano magazyn lnu, a największą inwestycją była Nowa Przędzalnia Lnu. Na przełomie 1913 i 1914 r. fabryka zatrudniała 8647 robotników, stan majątku wynosił 27 mln rubli, a wartość produkcji ponad 14 mln.

Unowocześnianiu fabryki towarzyszyła rozbudowa osady fabrycznej. W 1907 r. stacja kolejowa otrzymała już oficjalną nazwę Żyrardów, a w 1909 r. wprowadzono oświetlenie gazowe. Rok później wybudowano Magistrat, a w 1913 r. oddano do użytku dom kultury dla robotników tzw. „Ludowiec” (obecnie budynek Centrum Kultury w Żyrardowie).

W ostatnich latach przed wybuchem wojny zaczął kształtować się system oświaty, kwitło życie kulturalne, rozwijało się rzemiosło i handel, a także powstawały mniejsze zakłady produkcyjne i usługowe: garbarnie, browar, czy też gorzelnia.

Już od początku wojny Żyrardów znalazł się na linii frontu. Setki robotników zostało wcielonych do armii. Z tej też przyczyny oraz z powodu braku odpowiednich surowców do produkcji Towarzystwo Akcyjne Zakładów Żyrardowskich zaczęło stopniowo zmniejszać produkcję, aby pod koniec 1914 r. całkowicie ją unieruchomić. Wypłacane przez zarząd spółki zapomogi dla robotników tylko w niewielkim stopniu zapewniały im środki do życia, ponieważ z powodu działań wojennych ceny żywności zaczęły szybko rosnąć. Wraz z postępującą ofensywą wojsk niemieckich ogłoszono stan wojenny, a gmina zaczęła przekształcać się w zaplecze frontu. Od początku 1915 r. rozpoczęto akcję wywożenia towarów, surowców i maszyn z Zakładów Żyrardowskich. Gmina, a w szczególności osada fabryczna pustoszała z powodu przymusowych robót publicznych (m.in. kopanie okopów), wysiedleń oraz epidemii chorób zakaźnych potęgowanych przez wszechobecnie panujące głód i ubóstwo.

Najgorsze przyszło po załamaniu się frontu na linii Płock–Bzura–Rawka. W nocy z 16 na 17 lipca 1915 r. wycofujące się wojska rosyjskie wysadziły główne budynki zakładów w powietrze. Zniszczenia odniosły budynki w centrali, tkalnia, stara i nowa przędzalnia, jak również bielnik. Najważniejsze budynki w zakładach zostały praktycznie zrównane z ziemią lub zniszczone do stopnia niemożności ich dalszego użytkowania. Blisko 100 lat ciężkiej pracy kilku pokoleń w jedną noc obrócono w gruzy. W drugiej połowie 1915 r. front zatrzymał się na wschód od rzeki Bug, a tym samym Żyrardów dostał się pod okupację niemiecką. Mieszkańcy miasta bardzo ciężko odczuli nową władzę. Zniesiono zapomogi wypłacane robotnikom przez zarząd fabryki, zlikwidowano komitety dobroczynności, wprowadzono za to ścisłą reglamentację żywności. Robotnicy zmuszeni byli poszukiwać pracy w okolicznych wsiach, przy wyrębie lasów, a bardziej wykwalifikowani w ośrodkach przemysłowych na terenie Niemiec.

W 1916 r. dotychczasowa gmina żyrardowska na mocy rozporządzenia okupacyjnych władz niemieckich uzyskała prawa miejskie. W obszar miasta weszła osada fabryczna, Ruda Guzowska, Podlas i część Teklinowa.

Pod koniec 1916 roku udało się uruchomić roszarnię i inne części zakładów, w których zatrudniono około 500 osób, przeważnie kobiet. Za 10-godzinny dzień pracy robotnik otrzymywał 75 fenigów. Dla mieszkańców miasta i okolic okupacja niemiecka oznaczała głód i ciągłe rekwizycje.

Po odzyskaniu niepodległości Żyrardów był miastem ze zniszczoną fabryką i z wynędzniałym i wygłodzonym społeczeństwem. Aby zapobiec dalszej dewastacji fabryki i ubożeniu mieszkańców miasta, władze nowo odrodzonego państwa polskiego przystąpiły do odbudowy fabryki. Dawni właściciele, nie mogąc zebrać środków na jej odbudowę, uzależnili inwestycje od pozyskania środków od państwa. Z tego też powodu na początku 1919 r. zakłady przeszły pod zarząd państwowy. Dzięki temu prace nad „odrodzeniem” dawnej potęgi przemysłu lniarskiego w Żyrardowie mogły przyspieszyć i w ciągu następnych lat zakłady nie tylko zostały odbudowane, ale również unowocześnione. Stopniowo zwiększano produkcję i zatrudnienie. W 1920 r. fabryka zatrudniała 2839 pracowników, a 3 lata później już blisko 6000. Ogromne inwestycje finansowe państwa odniosły zamierzony skutek. Fabryka osiągnęła 85% produkcji przedwojennej.

W sytuacji gdy fabryka dużym nakładem państwa powstała ze zniszczeń wojennych jak feniks z popiołów, rząd polski oddał ją pod zarząd francuskiego konsorcjum, które odkupiło udziały od byłych właścicieli. Na czele francuskiej firmy stał Marcel Boussac, który nie był zainteresowany dalszym rozwojem i unowocześnianiem zakładów.